Mietrendite berechnen heißt zweimal rechnen.
Brutto ist die Zahl aus dem Exposé. Netto ist die Zahl nach Kosten. Tipp deine drei Zahlen ein — der Rechner zeigt dir beide.
Die Nettomietrendite rechnet hier ohne Hausgeld — die echte Zahl steht in der WEG-Abrechnung deines Objekts.
Annahme: 90 % finanziert · Rücklage 10 €/m²/Jahr · 3 % Mietausfall — Standardwerte, im vollen Rechner änderbar.
Kostenlos. Ohne Anmeldung. Ohne Maklerkontakt.
Brutto und netto nebeneinander
Drei Felder, zwei Kacheln, sofort. Jede Änderung am Kaufpreis rechnet live durch — ohne Absenden, ohne Warten.
Nebenkosten sind eingerechnet
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: beim Referenzkauf 14.338 €. Die Nettomietrendite rechnet sie mit. Das Exposé tut das nie.
Derselbe Kern wie der volle Rechner
Der Schnellcheck nutzt denselben Rechenkern wie die Objektseite mit 11 Kennzahlen — nur mit weniger Eingaben und Standardannahmen (Hausgeld 0). Im vollen Rechner überschreibst du jede Annahme, dann verschieben sich die Werte entsprechend.
Ein Beispiel, das schlecht dasteht
Die Referenzwohnung dieser Seite verliert von der Brutto- zur Nettorendite gut ein Drittel — und macht nach Steuern trotzdem monatlich Minus. Genau deshalb steht sie hier.
Bruttomietrendite
Wer die Mietrendite berechnen will, startet bei der Zahl aus dem Exposé — der Bruttomietrendite. Sie teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und ignoriert alles andere.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ KaufpreisDie Referenzwohnung dieses Rechners: 39,5 m² zu 10,80 € Kaltmiete pro m². Das sind 427 € im Monat, 5.119 € im Jahr. Geteilt durch 125.000 € Kaufpreis ergibt das 4,1 %.
Eine hohe Bruttomietrendite ist übrigens erstmal kein gutes Zeichen. 8 % brutto stehen häufig dort, wo die Kaufpreise am Boden liegen — schwache Nachfrage, hohes Leerstandsrisiko. Die Zahl belohnt tendenziell schwache Lagen. Makler schreiben das nicht ins Exposé.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite rechnet mit dem Geld, das wirklich bei dir ankommt. Oben gehen die Kosten ab, die du nicht auf den Mieter umlegen darfst. Unten kommen die Kaufnebenkosten dazu.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung, WEG-Rücklage, deine eigene Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallrisiko. Der Schnellcheck oben setzt dafür offene Standardwerte an und lässt das Hausgeld bewusst auf 0 — er kennt dein Objekt nicht. Das ist eine Schätzung. Die echte Zahl steht in der WEG-Abrechnung.
Im Nenner wird aus 125.000 € Kaufpreis eine Gesamtinvestition von 139.338 €. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kosteten beim Referenzkauf 14.338 € — 11,47 % obendrauf.
Die Mietrendite-Formel — von 4,1 % zu 2,6 %
Mit den echten Bewirtschaftungskosten aus der WEG-Abrechnung fällt die Referenzwohnung von 4,1 % brutto auf 2,6 % netto. Gut ein Drittel der ausgewiesenen Rendite ist dann weg.
Zwei Posten sind verantwortlich.
Die Kaufnebenkosten vergrößern den Einsatz, ohne einen Cent Miete zu bringen. Die Grunderwerbsteuer allein liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %.
Und die Bewirtschaftung schmälert den Ertrag Monat für Monat. Die 427 € Kaltmiete sind für eine Kleinstadt ordentlich — es ändert nichts daran, dass die Wohnung nach allen Kosten Geld kostet statt bringt.
Mietrendite-Rechner statt Kopfrechnung
Nimm die drei Zahlen aus deinem Exposé und tipp sie oben ein. Steht die Kaltmiete nicht drin, frag nach — und wenn der Makler ausweicht, ist das schon eine Antwort.
Der Schnellcheck läuft durch denselben Rechenkern wie der volle AERA-Rechner, nur mit weniger Feldern und offenen Standardannahmen. Dort überschreibst du jede Annahme einzeln, vom Hausgeld bis zum Grenzsteuersatz. Die Mietrendite ist der Anfang der Prüfung. Entschieden wird, wenn du den Cashflow nach Steuern berechnest — und ob der Preis passt, sagt dir der Kaufpreisfaktor.
Was dieser Rechner nicht kann
- Er kennt deine Immobilie nicht. Zustand, Lage, Mikromarkt — dafür brauchst du Besichtigung und Vergleichsmieten, keinen Rechner.
- Die Bewirtschaftungskosten sind Standardwerte. Die echten stehen in der WEG-Abrechnung und im Wirtschaftsplan.
- Steuern rechnet er mit einem angenommenen Grenzsteuersatz. Dein Steuerberater kennt deinen echten.
- Eine Mietrendite ist eine Momentaufnahme. Mietsteigerung und Leerstand der nächsten zehn Jahre stehen in keiner Formel.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Es gibt keine gute Mietrendite ohne Kontext. In Großstädten gelten 3 bis 3,5 % brutto als üblich, in Kleinstädten sind 6 % erreichbar — oft mit mehr Leerstandsrisiko. Aussagekräftiger ist die Nettozahl. Als Daumenregel: unter 3 % netto trägt eine 90-%-Finanzierung zu Zinsen um 4 % selten sich selbst — rechne deinen Fall durch.
Brutto- oder Nettomietrendite — welche zählt?
Brutto zum Vorsortieren, netto zum Entscheiden. Die Bruttomietrendite ignoriert Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung — also genau die Posten, die den Unterschied machen. Bei der Referenzwohnung liegen zwischen beiden Zahlen 1,5 Prozentpunkte.
Wie lautet die Formel für die Mietrendite?
Brutto: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Netto: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Beispiel: 5.119 € ÷ 125.000 € = 4,1 % brutto — netto bleiben 2,6 %.
Was zählt zu den nicht umlagefähigen Kosten?
Alles, was du nicht über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben darfst: Verwaltung, Instandhaltung, WEG-Rücklage, Mietausfall. Die Beträge stehen in der WEG-Abrechnung und im Wirtschaftsplan deines Objekts — der Rechner setzt Standardwerte, keine Wunschzahlen.
Sind 4 % Mietrendite gut?
4 % brutto können netto 2,5 % sein — und im Monat trotzdem ein Minus. Genau so steht die Referenzwohnung da: 4,1 % brutto, nach allen Kosten ein monatliches Minus. Beurteile keine Wohnung nach der Bruttozahl allein.
Spielt die Finanzierung für die Mietrendite eine Rolle?
Nein. Die Mietrendite vergleicht Objektertrag mit Objektpreis und bleibt bei jeder Finanzierung gleich. Ob du dir das Objekt Monat für Monat leisten kannst, zeigt erst der Cashflow nach Steuern — dafür gibt es hier einen eigenen Rechner.
Weitere Rechner
Rechne deine Wohnung. Auch wenn Nein rauskommt.
Rechengrundlagen: Grunderwerbsteuer: Ländersätze 3,5–6,5 % · AfA: 2 % nach § 7 EStG — Hausgeld setzt der Schnellcheck auf 0 — die echte Zahl steht in deiner WEG-Abrechnung · So rechnet AERA