Der Kaufpreisfaktor zählt Jahresmieten. 24,4 sind viele.
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — eine Division, ein erster Befund. Die Referenzwohnung kostet 24,4 Jahresmieten und rechnet sich genau deshalb nicht.
Annahme: 90 % finanziert · Rücklage 10 €/m²/Jahr · 3 % Mietausfall — Standardwerte, im vollen Rechner änderbar.
Kostenlos. Ohne Anmeldung. Ohne Maklerkontakt.
Im Kopf nachrechenbar
Kaufpreis durch Jahreskaltmiete — das schaffst du beim Scrollen durchs Portal. Der Rechner nimmt dir nur das Tippen und die Einordnung ab.
Skala mit Ansage
Bis 20 kann sich rechnen, 20 bis 25 heißt nachrechnen, über 25 rechnet sich selten. Das Dreieck zeigt, wo dein Objekt steht.
Bruttomietrendite gleich daneben
Der Faktor ist ihr Kehrwert: Faktor 25 entspricht 4 % brutto. Beide Kacheln laufen synchron mit.
Kaltmiete, nie Warmmiete
Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete. Wer die Warmmiete nimmt, rechnet sich jeden Faktor schön — die Nebenkosten reicht der Mieter nur durch.
Kein Maklerkontakt
Keine Anmeldung, kein Rückruf, keine Objektvermittlung. Du bekommst eine Zahl, kein Verkaufsgespräch.
Kaufpreisfaktor berechnen
Für den Kaufpreisfaktor brauchst du zwei Zahlen aus dem Exposé: den Kaufpreis und die jährliche Nettokaltmiete.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ JahreskaltmieteDie Referenzwohnung dieses Rechners: 125.000 € geteilt durch 5.119 € Jahreskaltmiete ergibt 24,4. So viele Jahre Kaltmiete dauert es, bis der Kaufpreis einmal zurückgeflossen ist — vor Kosten und vor Steuern.
Die Division ist trivial. Die Einordnung nicht.
Vervielfältiger einer Immobilie
Vervielfältiger und Mietmultiplikator sind andere Namen für dieselbe Zahl. Gutachter benutzen sie im Ertragswertverfahren, Käufer beim Vorsortieren von Exposés. Rückwärts gerechnet wird daraus eine Bewertung — so kannst du den Immobilienwert über den Ertragswert berechnen.
Praktisch ist die Beziehung zur Bruttomietrendite: sie ist der Kehrwert. 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Rendite in Prozent — Faktor 20 heißt 5 % brutto, und die 24,4 der Referenzwohnung heißen 4,1 %.
Deshalb genügt eine der beiden Zahlen. Wer dir Faktor und Rendite als zwei getrennte Argumente verkauft, erzählt dieselbe Sache zweimal.
Wie viele Jahresmieten sind fair
Darauf gibt es keine bundesweite Antwort, nur eine regionale. In München wechseln Bestandswohnungen für Faktor 30 und mehr den Besitzer. Das ist dort normal — und trotzdem kein gutes Geschäft: 30 Jahresmieten sind 3,3 % brutto, weniger als der Zins eines 90-%-Darlehens.
In Klein- und Mittelstädten ist Faktor 15 fair erreichbar. Dafür trägst du das Risiko, dass der Wiederverkauf Monate dauert und ein Leerstand nicht in vier Wochen gefüllt ist.
Die Referenzwohnung liegt in einer Kleinstadt, keine Großstadt. 24,4 ist für so eine Lage zu viel — wer den Cashflow nach Steuern berechnet, bekommt die Bestätigung: −96,84 € im Monat, mit echtem Hausgeld gerechnet. Der Faktor hat es vorher schon angedeutet. Genau dafür ist er da.
Was dieser Rechner nicht kann
- Der Faktor kennt weder Lage noch Zustand. Ein sanierter Altbau und ein Sanierungsfall können auf derselben 24 stehen.
- Er sagt nichts über deine Finanzierung. Ob du monatlich draufzahlst, zeigt erst der Cashflow nach Steuern.
- Er rechnet mit der Ist-Miete. Eine überhöhte Neuvermietung oder eine 15 Jahre alte Bestandsmiete verzerren ihn in beide Richtungen.
- Die Skala ist eine Daumenregel, kein Wertgutachten und kein Ersatz für Vergleichsobjekte.
- Wertsteigerung kommt in der Zahl nicht vor. Wer auf sie wettet, wettet außerhalb dieser Rechnung.
Häufige Fragen
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Bis 20 kann sich ein Objekt rechnen, zwischen 20 und 25 musst du genau nachrechnen, über 25 wird es selten. Die Grenzen verschieben sich mit der Region: was in München als günstig durchgeht, wäre im Ortenaukreis überteuert.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 125.000 € geteilt durch 5.119 € ergibt 24,4. Nimm die Kaltmiete ohne Nebenkosten — sonst stimmt die Zahl nicht.
Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Die Nettokaltmiete. Nebenkosten sind ein durchlaufender Posten: der Mieter zahlt sie, du reichst sie weiter. Mit der Warmmiete gerechnet sieht jedes Objekt um zwei bis drei Faktorpunkte besser aus, als es ist.
Ist der Vervielfältiger dasselbe wie der Kaufpreisfaktor?
Ja. Vervielfältiger und Mietmultiplikator sind andere Namen für dieselbe Division. Im Ertragswertverfahren läuft die Rechnung rückwärts: Jahresmiete mal Faktor ergibt den Wert.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?
Als Kehrwert: 100 geteilt durch den Faktor ist die Bruttomietrendite in Prozent. Faktor 24,4 entspricht 4,1 %. Für die Nettomietrendite reicht der Faktor nicht — dort brauchst du zusätzlich die Bewirtschaftungskosten.
Weitere Rechner
Eine Division ist ein Anfang. Elf Kennzahlen sind ein Urteil.
Rechengrundlagen: Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete · Referenzwerte: 39,5 m² für 125.000 € Kaufpreis — Die Skala zeigt Daumenregeln, keine Marktdaten deiner Region · So rechnet AERA