So rechnet AERA.

Ein Kern, elf Kennzahlen

Alle Rechner auf dieser Seite — der Schnellcheck auf den Landing-Seiten und der volle Rechner mit Objektverwaltung — laufen durch denselben Rechenkern. Er rechnet 50 Jahre durch: Miete, Bewirtschaftung, Zins, Tilgung, AfA, Steuerwirkung, Jahr für Jahr. Daraus entstehen Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite, Break-Even-Jahr, Vermögenszuwachs, Beleihungsreserve, Ertragswert nach Faktor und der Kipp-Zinssatz.

Unterschiedlich sind nur die Annahmen: der Schnellcheck arbeitet mit den Standardwerten unten, im vollen Rechner überschreibst du jede einzelne.

Warum zwei Zahlen für dieselbe Wohnung herauskommen können

Für die Referenzwohnung (39,5 m² für 125.000 €, 10,80 €/m² Kaltmiete) liefern Schnellcheck und voller Rechner zwei verschiedene Cashflow-Zahlen — beide stimmen, sie beantworten verschiedene Fragen:

Ohne Hausgeld (Schnellcheck-Standard): −47,85 € im Monat, 3,3 % netto, 11,9 % Eigenkapitalrendite.

Mit der echten WEG-Abrechnung (77 € nicht umlagefähiges Hausgeld, 23 € Rücklage im Monat): −96,84 € im Monat, 2,6 % netto, 9,2 % Eigenkapitalrendite, Break-Even 2043.

Die Differenz ist das Hausgeld. Genau deshalb steht an jedem Schnellcheck, mit welchem Szenario gerechnet wird.

Das Beispielhaus der Hauswert-Seite (120 m², 9 €/m², Faktor 18 ⇒ 233.280 €) ist ein bewusst anderes Objekt — ein Haus, keine Wohnung.

Alle Annahmen des Rechenkerns

Finanzierung: 90 % des Kaufpreises — gilt: nur Schnellcheck auf den Landing-Seiten. Übliche Kapitalanleger-Finanzierung: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis fast voll finanziert. Im vollen Rechner trägst du bis zu vier Darlehen selbst ein.

Hausgeld: 0 € — gilt: nur Schnellcheck. Der Schnellcheck kennt dein Objekt nicht. Ein geratenes Hausgeld wäre schlimmer als eine sichtbare 0 — die echte Zahl steht in der WEG-Abrechnung.

AfA: 2 % auf 75 % Gebäudeanteil — gilt: Schnellcheck und voller Rechner (dort änderbar). Linearer Satz nach § 7 Abs. 4 EStG für Gebäude ab 1925. 75 % Gebäudeanteil ist ein üblicher Ansatz für Bestandswohnungen — dein Notarvertrag oder das Finanzamt können anderes sagen.

Grenzsteuersatz: 42 % — gilt: Standardwert, änderbar. Der Spitzensteuersatz vieler Vollzeit-Angestellten. Dein echter Satz steht im Steuerbescheid und verschiebt den Cashflow nach Steuern spürbar.

Eigene Rücklage: 10 €/m²/Jahr — gilt: Standardwert, änderbar. Kalkulatorische Instandhaltung zusätzlich zur WEG-Rücklage. Wer ohne rechnet, rechnet sich reich.

Mietausfall: 3 % der Jahresmiete — gilt: Standardwert, änderbar. Leerstand und Ausfälle passieren. 3 % sind eine vorsichtige, übliche Pauschale.

Mietsteigerung: 3 % · Kostensteigerung: 2 % · Wertsteigerung: 2 % pro Jahr — gilt: Prognose-Standardwerte, änderbar. Annahmen, keine Vorhersagen. Der Break-Even hängt direkt daran — deshalb stehen sie hier offen statt versteckt im Code.

Kaufnebenkosten: Makler 3,57 % · Notar 1,5 % · Grundbuch 0,5 % · Grunderwerbsteuer 5 % — gilt: Standardwerte, änderbar. Makler als hälftige Provision inkl. USt. Die Grunderwerbsteuer ist je Bundesland vorgeschrieben (3,5–6,5 %) — 5 % ist die Mitte, kein Gesetz.

Betrachtungszeitraum: 50 Jahre — gilt: immer. Lang genug für Volltilgung und Break-Even, auch bei schlechten Objekten. Was in 50 Jahren nicht positiv wird, wird es nicht.

Primärquellen

AfA: § 7 Abs. 4 EStG. Bewertungsverfahren: ImmoWertV 2022. Bodenrichtwerte: BORIS-Portale der Länder. Marktfaktoren: die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse. Grunderwerbsteuer: die Ländersätze, jeweils per Landesgesetz.

Änderungshistorie

v1.0 — 15.08.2026: Erstveröffentlichung des Rechenkerns mit den Landing-Rechnern. 50-Jahre-Reihe, AfA nach Gebäudeanteil, bis zu vier Darlehen, Break-Even und Beleihungsreserve.

Wer steht hinter AERA

AERA baut und betreibt Marcel Costoiu (Anbieterangaben im Impressum). [TODO: Marcel — zwei, drei Sätze zum eigenen Investment-Hintergrund: seit wann, wie viele Objekte durchgerechnet, warum der Rechner entstanden ist.]

Was AERA nicht ist: Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Der Rechner zeigt Rechenwege — entscheiden und verantworten musst du selbst.