Immobilienwert berechnen, bevor du den Kaufpreis glaubst.
Eine Wohnung ist wert, was ihre Miete trägt. Die Beispielwohnung kostet 125.000 € — ihr Ertragswert bei Faktor 15 liegt 48.212 € darunter. Rechne deine durch, bevor du bietest.
Gerechnet mit der heutigen Jahresnettokaltmiete — künftige Mietsteigerung ist eine Wette, keine Bewertung.
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Ertragswert in einer Zeile
Jahresnettokaltmiete mal Faktor — das Ertragswertverfahren, auf seinen Kern gekürzt. Das volle Verfahren der ImmoWertV rechnet mit Bodenwert, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Marktanpassung. Für den ersten Preischeck reicht die kurze Form.
Die Lücke der Beispielwohnung
125.000 € verlangt, 76.788 € Ertragswert bei Faktor 15. Dazwischen liegen 48.212 €, die der Ertrag nicht deckt. Solche Lücken soll die Rechnung sichtbar machen, bevor du bietest.
Faktor und Rendite sind eine Zahl
Faktor 15 entspricht 6,7 % Bruttomietrendite, Faktor 25 noch 4,0 %. Wer den Faktor kennt, kennt die Rendite. Deshalb steht er im Rechner direkt neben der Miete.
Angebotspreise sind keine Vergleichswerte
Echte Verkaufspreise sammelt der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung. Im Portal siehst du Wünsche der Verkäufer. Der Ertragswert ist die Prüfzahl, die du ohne diesen Zugang selbst bilden kannst.
Immobilienwert-Berechnung nach dem Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet vermietete Objekte über ihren Ertrag — für Käufer der direkteste Weg, den Immobilienwert zu berechnen. AERA kürzt es auf den Kern für den ersten Preischeck einer Wohnung. Für ein ganzes Haus samt Grundstück passt der Hauswert-Rechner besser — dort geht es um die Verkäufersicht und den Bodenwert.
Ertragswert ≈ Jahresnettokaltmiete × KaufpreisfaktorDas volle Verfahren zieht Bewirtschaftungskosten ab, verzinst den Bodenwert, begrenzt auf die Restnutzungsdauer und passt ans Marktniveau an. Diese vier Schritte verschieben das Ergebnis — die Größenordnung setzt trotzdem die Miete.
Als Daumenregel: bei durchschnittlichen Bestandswohnungen der 1950er bis 1980er liegt die Kurzformel häufig in der Nähe des Ertragswert-Gutachtens — verlass dich trotzdem nicht darauf. Bei Neubau und Denkmal eher nicht.
Wenn der Kaufpreis über dem Ertragswert liegt
Die Beispielwohnung: 39,5 m², 10,80 €/m² Kaltmiete, macht 5.119 € im Jahr. Angeboten für 125.000 € — das ist Kaufpreisfaktor 24,4. Bei Faktor 15 wäre sie 76.788 € wert.
48.212 € Lücke.
Ein Preis über dem Ertragswert ist keine Abzocke, sondern eine Wette auf Mietsteigerung oder Lage. Nur bezahlst du die Wette sofort, beim Notar — und trägst sie danach jeden Monat.
Wie sich das anfühlt, steht im vollen Rechner: mit echtem Hausgeld −97 € im Monat nach Steuern, monatlich positiv erst ab 2043.
Ein Euro Miete bewegt 7.110 € Wert
Der Faktor hebelt jede Mietannahme. Ein Euro mehr Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat hebt den Ertragswert der Beispielwohnung um 7.110 € — bei Faktor 15. Prüf deshalb die Miete im Exposé, bevor du dem Ergebnis glaubst.
Probier es im Rechner oben: erst 10,80 € Kaltmiete eintragen, dann auf 12 € gehen. Der Wert springt. Genau diese Empfindlichkeit macht geschönte Exposé-Mieten so teuer.
Wann Vergleichswert und Sachwert die bessere Wahl sind
Der Vergleichswert beantwortet, was ähnliche Wohnungen tatsächlich gekostet haben — für Eigentumswohnungen ist er das Standardverfahren der Gutachter. Sein Rohstoff, die Kaufpreissammlung, liegt beim Gutachterausschuss. Käufer kommen an sie nicht direkt heran.
Der Sachwert fragt nach Herstellungskosten und passt zu selbst genutzten Häusern. Für eine vermietete Etagenwohnung sagt er wenig.
Für dich als Käufer bleibt der Ertragswert: zwei Zahlen, beide selbst prüfbar.
Wo die Kurzformel aufhört
- Sie kennt weder Liegenschaftszins noch Restnutzungsdauer — das volle Ertragswertverfahren rechnet beides ein.
- Sie prüft die Miete nicht. Eine geschönte Exposé-Miete hebelt der Faktor auf Zehntausende Euro Scheinwert.
- Sie kennt deine Stadt nicht. Der Faktor muss aus deinem Markt kommen, sonst ist das Ergebnis Deko.
- Sie liefert keinen Beleihungswert — deine Bank rechnet eigene, vorsichtigere Zahlen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Wert einer vermieteten Eigentumswohnung?
Jahresnettokaltmiete mal regionaler Kaufpreisfaktor. 5.119 € mal 15 ergeben 76.788 €. Das ist der Ertragswert in seiner kürzesten Form — eine Prüfzahl gegen den Angebotspreis.
Was unterscheidet Ertragswert und Vergleichswert?
Der Ertragswert leitet den Wert aus der Miete ab, der Vergleichswert aus echten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Für Kapitalanleger zählt der Ertragswert; Gutachter kombinieren meist beide Verfahren.
Ist ein Kaufpreis über dem Ertragswert immer zu teuer?
Nein. In wachsenden Städten zahlen Käufer erwartete Mietsteigerungen mit. Aber die Differenz — hier 48.212 € — trägst du als Risiko, und der Cashflow bleibt so lange negativ.
Rechne ich mit der Ist-Miete oder der Marktmiete?
Mit beiden, nacheinander. Die Ist-Miete zeigt, was die Wohnung heute trägt. Eine höhere Marktmiete ist Potenzial — real wird sie erst nach Mieterhöhung oder Mieterwechsel.
Welche Rolle spielt die ImmoWertV bei dieser Rechnung?
Sie normiert das Ertragswertverfahren für Gutachter (§§ 27 ff.). AERA nutzt dieselbe Grundidee in radikal verkürzter Form — als Werkzeug für deine Kaufentscheidung, ohne Gutachten-Anspruch.
Ist Faktor 24 in einer Großstadt nicht einfach normal?
Angeboten wird er oft. Normal heißt aber nur, dass andere dieselbe Wette eingehen. Bei Faktor 24,4 liegt die Bruttomietrendite bei 4,1 % — vor Kosten und Steuern.
Kann ich mit dem Ertragswert den Preis verhandeln?
Ja, er ist dein bestes Argument, weil er einen Rechenweg hat. Leg die Rechnung offen und lass den Verkäufer erklären, was den Aufschlag von knapp 50.000 € rechtfertigt.
Weitere Rechner
Rechne nach, bevor du bietest.
Rechengrundlagen: Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV, stark vereinfacht · Faktor-Spannen: Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse — Bewertet wird mit der heutigen Jahresnettokaltmiete — was die Miete in neun Jahren tut, ist eine Wette, keine Bewertung. · So rechnet AERA