Cashflow einer Immobilie berechnen. Er hat ein Vorzeichen — oft ein Minus.
Kaltmiete rein, dann gehen Rücklagen, Zinsen, Tilgung und Steuern ab. Erst die letzte Zeile sagt, ob du jeden Monat draufzahlst — trotz Mieter.
Gerechnet ohne Hausgeld. Deine WEG-Abrechnung kennt die echte Zahl — trag sie im vollen Rechner ein.
Annahme: 90 % finanziert · Rücklage 10 €/m²/Jahr · 3 % Mietausfall — Standardwerte, im vollen Rechner änderbar.
Kostenlos. Ohne Anmeldung. Ohne Maklerkontakt.
Nach Steuern gerechnet
Der Rechner hört nicht beim operativen Cashflow auf. AfA und Grenzsteuersatz sind eingerechnet — eine Steuererstattung mildert das Minus, und genau so zeigt es die Kachel.
Break-Even inklusive
Neben dem Monats-Cashflow steht das Jahr, ab dem das Vorzeichen kippt. Bei der Referenzwohnung mit echtem Hausgeld: 2043.
Zins und Tilgung tippst du selbst
Zwei eigene Felder statt versteckter Annahmen. Nimm die Konditionen aus deinem Finanzierungsangebot — oder die 4,2 % und 1 % des Beispiels.
Tilgung zählt als Abfluss
Sie baut Vermögen auf, klar. Vom Konto geht sie trotzdem jeden Monat ab, also bucht der Rechner sie auch so.
Rücklagen sind eingepreist
10 € pro m² und Jahr eigene Rücklage, 3 % Mietausfall. Wer ohne Rücklagen rechnet, rechnet sich reich.
Live und ohne Anmeldung
Jeder Tastendruck rechnet durch. Keine E-Mail-Abfrage, kein Rückruf.
Cashflow nach Steuern bei einer Immobilie
Den Cashflow einer Immobilie berechnen heißt Kontobewegungen zählen, nicht Buchgewinne. Der Cashflow beantwortet die einzige Frage, die monatlich wehtun kann — was fließt ab, was kommt rein.
Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − Tilgung − Steuern = Cashflow nach SteuernDie Kette an der Referenzwohnung: 427 € Kaltmiete, davon gehen Rücklagen und Mietausfall ab. Das 90-%-Darlehen über 112.500 € kostet bei 4,2 % Zins rund 394 € im Monat, dazu 94 € Tilgung. Vor Steuern steht die Wohnung damit klar im Minus. Ob der Kaufpreis dazu überhaupt passt, zeigt dir vorab der Kaufpreisfaktor in Jahresmieten.
Dann das Finanzamt. Weil steuerlich ein Verlust entsteht, gibt es bei 42 % Grenzsteuersatz Geld zurück. Mit den echten Bewirtschaftungskosten aus der WEG-Abrechnung — 77 € nicht umlagefähiges Hausgeld und 23 € WEG-Rücklage im Monat — landet die Wohnung bei −96,84 €.
Die AfA — der Teil, der nicht fließt
Das Finanzamt lässt dich das Gebäude abschreiben: 2 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG auf den Gebäudeanteil, den der Rechner mit 75 % der Anschaffungskosten ansetzt. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und zählt nicht mit.
Die AfA kostet dich keinen Cent im Monat, drückt aber das zu versteuernde Ergebnis. Deshalb kann eine Wohnung steuerlich Verlust machen und dir trotzdem Liquidität zurückbringen. Der Rechner verrechnet das automatisch — Finanzierungsquote und Gebäudeanteil stehen als Annahmen offen dabei.
Cashflow-Rechner für Immobilien
Fünf Felder, alle aus Unterlagen, die du ohnehin hast. Kaufpreis, Wohnfläche und Kaltmiete stehen im Exposé, Zins und Tilgung in deinem Finanzierungsangebot. Liegt noch keins vor, lass die vorbelegten 4,2 % und 1 % stehen und hol dir später die echten Konditionen.
Das Hausgeld kennt der Schnellcheck nicht — er setzt es auf 0 und sagt dir das dazu. Das ist eine Schätzung. Die echte Zahl steht in der WEG-Abrechnung, und im vollen Rechner trägst du sie ein.
Cashflow einer Wohnung — die Wette dahinter
Negativer Cashflow heißt im Klartext: du legst jeden Monat Geld drauf und wettest darauf, dass Tilgung und Wertsteigerung das später überkompensieren. Das kann aufgehen. Es bleibt eine Wette, kein Sparplan. Wie viel von der Miete nach Kosten überhaupt ankommt, kannst du vorher als Mietrendite brutto und netto vergleichen.
Die Referenzwohnung dreht nach der Prognose erst 2043 ins Plus — bei 3 % Mietsteigerung pro Jahr, die auch erstmal eintreten muss. Bis dahin zahlst du zu.
Rechne das, bevor du unterschreibst.
Was diese Rechnung offen lässt
- Den Grenzsteuersatz. 42 % sind eine Annahme — dein echter steht im Steuerbescheid und verändert das Ergebnis spürbar.
- Das Ende der Zinsbindung. Läuft dein Zins nach zehn Jahren aus, rechnet hier niemand die Anschlussfinanzierung.
- Sonderkosten. Eine neue Heizung oder ein kaputtes Dach stehen in keiner Standardannahme — im vollen Rechner erfasst du sie als Investition.
- Steuerberatung. Der Rechner rechnet nach den üblichen Regeln, dein konkreter Fall gehört zum Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Zinsen, Tilgung und Steuern. Was übrig bleibt, ist der Cashflow nach Steuern — bei 90-%-Finanzierung oft ein Minus, und genau deshalb rechnet man ihn vor dem Kauf.
Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
Positiv nach Steuern und nach Rücklagen — das ist bei 90-%-Finanzierung und heutigen Preisen selten. Viele Angebote, die als positiv beworben werden, lassen Rücklagen oder Steuern weg. Rechne beides rein, bevor du vergleichst.
Warum ist der Cashflow negativ, obwohl die Miete den Zins deckt?
Weil der Zins nicht dein einziger Abfluss ist. Tilgung, Verwaltung, Rücklagen und Mietausfall kommen dazu. Bei der Referenzwohnung deckt die Miete den Zins locker — und das Konto wird trotzdem jeden Monat leerer.
Was heißt Cashflow nach Steuern?
Der Cashflow inklusive deiner Steuerwirkung. Vermietung erzeugt steuerlich oft einen Verlust, vor allem durch die AfA — dann bekommst du Geld zurück, und das Minus wird kleiner. Der Rechner nimmt dafür 42 % Grenzsteuersatz an.
Was bedeutet das Break-Even-Jahr?
Das erste Jahr, in dem der Cashflow nach Steuern positiv ist — unter den Prognose-Annahmen zu Miet- und Kostensteigerung. Für die Referenzwohnung ist das 2043.
Zählt die Tilgung zu den Kosten?
Wirtschaftlich ist sie Vermögensaufbau, liquiditätsseitig ein Abfluss. Beides stimmt. Für die Frage, ob du monatlich zuschießen musst, zählt der Abfluss — deshalb rechnet der Rechner sie mit.
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein, aber er ist ein monatlicher Dauerauftrag zu deinen Lasten. Er muss in dein Budget passen, auch wenn die Zinsbindung endet oder die Wohnung drei Monate leer steht. Wer das weiß und trotzdem kauft, wettet bewusst auf Wertsteigerung — legitim, solange es eine Entscheidung ist und kein Versehen.
Weitere Rechner
Unterschreib nichts, was du nicht durchgerechnet hast.
Rechengrundlagen: AfA: 2 % auf 75 % Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG) · Finanzierung: 90 % des Kaufpreises angenommen — Grenzsteuersatz 42 % — deiner steht im Steuerbescheid · So rechnet AERA