Hauswert berechnen, ohne deine Adresse abzugeben.
Jahreskaltmiete mal Faktor — mehr braucht die erste Hausnummer nicht. Fläche, Miete und Faktor eintippen, fertig. Ohne Adresse, ohne Rückruf.
Gerechnet mit der Nettokaltmiete — den Faktor holst du aus dem Grundstücksmarktbericht deiner Region.
Kostenlos. Ohne Anmeldung. Ohne Maklerkontakt.
Was zahlt ein Käufer für dein Haus?
Wer vermieten will, rechnet rückwärts von der Miete. Beim Beispielhaus: 12.960 € Jahreskaltmiete mal Faktor 18 sind 233.280 € — unabhängig davon, was Küche und Bad gekostet haben. Diese Käuferrechnung macht der Rechner oben mit deinen Zahlen.
Dein Haus steht leer oder du wohnst selbst drin?
Setz die ortsübliche Miete an. Der Mietspiegel deiner Gemeinde nennt sie pro Quadratmeter. Ohne Mietspiegel helfen Inserate vergleichbarer Häuser als Näherung.
Woher kommt der Faktor?
Aus deinem regionalen Markt. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses nennt die Spanne — als Anhalt: 12 bis 18 auf dem Land, 25 und mehr in Großstädten.
Steckt das Grundstück mit im Ergebnis?
Nur pauschal über den Faktor. Den Bodenrichtwert deines Flurstücks zeigt das BORIS-Portal deines Bundeslands kostenlos. Bei 800 m² Grund in guter Lage rechne den Boden separat.
Warum will AERA deine Adresse nicht?
Weil hier niemand Makler-Leads verkauft. Die Sofortbewertung der Portale ist ein Köder für deinen Kontakt. AERA rechnet im Browser und speichert nichts.
Den Wert vom Haus berechnen — die Kurzformel
Die Rechnung, mit der du hier den Hauswert berechnen kannst, ist die Faustformel, mit der Investoren ein Haus im Kopf überschlagen: Jahreskaltmiete mal Marktfaktor. Amtlich bewertet ein Gutachter ein Haus nach ImmoWertV meist anders — bei Selbstnutzung über das Sachwertverfahren, nur bei einer echten Kapitalanlage über das Ertragswertverfahren. Für eine vermietete Eigentumswohnung rechnet der Immobilienwert-Rechner näher am amtlichen Ertragswertverfahren — dort geht es um die Käufersicht auf eine Kapitalanlage.
Hauswert ≈ Jahreskaltmiete × regionaler FaktorDas Beispielhaus dieser Seite: 120 m² mal 9 €/m² sind 1.080 € im Monat, also 12.960 € im Jahr. Mal Faktor 18 ergibt das 233.280 €.
Ob ein Käufer das zahlt, hängt an deinem Markt — der Faktor ist die Stellschraube. Mit 15 statt 18 fällt dasselbe Haus auf 194.400 €. Was in deiner Region als faire Zahl an Jahresmieten gilt, ist deshalb die wichtigste Recherche vor dem Gespräch.
Das Ergebnis bleibt eine Schätzung. Die echten Vergleichspreise deiner Gegend hat der Gutachterausschuss — sein Grundstücksmarktbericht steht vielerorts kostenlos im Netz. Genauer wird es ohne Gutachter nicht.
Hauswertberechnung mit Sachwert oder Vergleichswert
Für selbst genutzte Einfamilienhäuser nutzen Gutachter meist das Sachwertverfahren nach ImmoWertV: Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten minus Altersabschlag. Willst du so rechnen, brauchst du zuerst den Bodenrichtwert aus dem BORIS-Portal deines Bundeslands.
Das Vergleichswertverfahren wäre das genaueste — sein Rohstoff ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Ob und wie du daraus als Privatperson Auszüge bekommst, regelt jedes Bundesland anders, meist gegen Gebühr und mit berechtigtem Interesse. In den Portalen siehst du dagegen nur, was andere verlangen — nicht, was sie bekommen haben.
Die Miet-Formel dieser Seite ist die dritte Brille. Sie zeigt dein Haus so, wie ein vermietender Käufer es sieht. Wenn du verkaufst, sitzt diese Rechnung mit am Tisch — ob du sie kennst oder nicht.
Warum die Wertberechnung fürs Haus bei Portalen kostenlos ist
Gib bei einer Portal-Sofortbewertung deine Adresse ein und zähl die Anrufe danach. Die Bewertung ist der Köder, dein Kontakt die Ware: Portale reichen Verkäufer-Leads an Makler weiter, die dafür zahlen.
Das macht die Portal-Zahl nicht falsch. Es erklärt nur, warum es sie ohne deine Telefonnummer nicht gibt.
AERA verkauft keine Leads. Kein Konto, keine Adresse — dafür auch keine 40-Seiten-PDF mit Luftbildern. Nur die Formel und deine Zahlen.
Was diese Hauswert-Rechnung nicht kann
- Sie ermittelt keinen Verkehrswert nach § 194 BauGB — dafür braucht es ein Gutachten mit Ortstermin.
- Sie kennt weder Baujahr noch Zustand. 80.000 € Sanierungsstau bleiben unsichtbar, bis ein Käufer sie abzieht.
- Sie trennt Boden und Gebäude nicht. Bei großen Grundstücken kann der Bodenwert allein die Rechnung überholen.
- Sie ersetzt keinen Gutachter bei Erbe oder Scheidung — dort zählt nur das Gutachten.
- Sie sagt nicht, was ein Selbstnutzer zahlt. Der rechnet mit dem Herzen und überbietet Anleger regelmäßig.
Häufige Fragen
Wie kann ich den Wert meines Hauses selbst berechnen?
Nimm die erzielbare Jahreskaltmiete und multipliziere sie mit dem Faktor deiner Region. 12.960 € Miete mal Faktor 18 ergeben 233.280 €. Das Ergebnis ist eine Verhandlungsbasis, kein Gutachten.
Welcher Faktor passt zu meinem Haus?
Der Grundstücksmarktbericht deines Gutachterausschusses nennt die Spanne deiner Gegend. Guter Zustand und gute Lage rechtfertigen das obere Ende, Sanierungsstau das untere. Rechne im Zweifel mit zwei Faktoren und nimm die Spanne ernst.
Ich vermiete nicht — welche Miete setze ich an?
Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel deiner Gemeinde. Fehlt einer, nimm Inserate vergleichbarer Häuser als Näherung und zieh 10 % Vorsicht ab.
Ist der Grundstückswert im Hauswert enthalten?
Nur pauschal über den Faktor. Prüf den Bodenrichtwert im BORIS-Portal deines Bundeslands: Liegt er auffällig hoch, kann das Grundstück allein mehr wert sein, als die Miet-Rechnung ergibt.
Was taugen kostenlose Online-Hausbewertungen?
Als grobe Ersteinschätzung — mit Preis: Deine Adresse und deine Verkaufsabsicht gehen an Makler. Rechne vorher selbst, dann liest du die Portal-PDF deutlich entspannter.
Reicht diese Hauswertberechnung für Bank oder Finanzamt?
Nein. Dort zählen Beleihungswert und Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Die Kurzformel ist für deine eigene Entscheidung gedacht — vorher, als erste Zahl.
Weitere Rechner
Erst die Zahl, dann das Gespräch.
Rechengrundlagen: Marktüblicher Faktor auf die Jahreskaltmiete (Investoren-Faustformel) · Beispielhaus im Text: 120 m² zu 9 €/m², Faktor 18 — Bewertet wird mit der heutigen Jahreskaltmiete — künftige Mietsteigerungen sind bewusst nicht eingepreist. · So rechnet AERA